Utlånsforskriften forklart

Utlånsforskriften er reglene bankene må følge når de gir lån til privatpersoner. Den bestemmer hvor mye egenkapital du må ha, hvor mye gjeld du kan ha i forhold til inntekten, og hvor stor renteøkning du må tåle. Forskriften har gjeldt siden 2021. Fra 1. januar 2025 ble egenkapitalkravet senket fra 15 til 10 prosent, og forskriften gjelder nå uten sluttdato.

De fem kravene

Krav	Regel
Egenkapital	Lånet kan ikke være mer enn 90 % av boligens verdi
Gjeldsgrad	All gjeld til sammen kan ikke være mer enn 5 ganger brutto årsinntekt
Stresstest	Du må tåle 3 prosentpoeng høyere rente, og banken regner med minst 7 %
Avdrag	Lån over 60 % av boligverdien må betales ned med avdrag
Forbrukslån	Skal betales ned med månedlige avdrag over høyst 5 år

Egenkapital: 10 %

Du må ha minst 10 % av kjøpesummen selv. Kjøper du en selveierbolig, kommer dokumentavgiften på 2,5 % i tillegg, og den må også dekkes av egne penger. For en bolig til 4 000 000 kr trenger du altså 400 000 kr i egenkapital og 100 000 kr til dokumentavgift.

For borettslag regnes andelen av fellesgjelden med, både i boligens pris og i gjelden din. Det er ingen dokumentavgift ved kjøp av borettslagsboliger.

Gjeldsgrad: 5 ganger inntekten

All gjeld teller med: boliglånet du søker om, studielån, billån, forbrukslån og annen gjeld. Kredittkort teller med hele kredittrammen, også den delen du ikke har brukt. Søker dere to, legges inntektene sammen.

Har du 600 000 kr i årsinntekt og 200 000 kr i studielån, kan samlet gjeld være 3 000 000 kr. Da kan det nye lånet være inntil 2 800 000 kr.

Stresstest: tåle 3 prosentpoeng mer

Banken skal sjekke at du klarer å betjene all gjeld hvis renten øker med 3 prosentpoeng, og den skal uansett regne med minst 7 % rente. Med 5 % rente på boliglånet testes du altså på 8 %.

På et lån på 2 800 000 kr over 30 år er det forskjellen mellom 15 031 kr og 20 545 kr i måneden. Banken sjekker at inntekten din dekker det høyeste beløpet, sammen med andre faste utgifter og vanlige levekostnader.

Avdrag over 60 %

Låner du mer enn 60 % av boligens verdi, må du betale avdrag. Kravet er minst 2,5 % av lånet i året, eller det et annuitetslån over 30 år ville gitt hvis det er lavere. Under 60 % kan du få avdragsfrihet, og du kan få rammelån (boligkreditt) på inntil 60 % av verdien.

Bankene kan gjøre unntak

Bankene har en fleksibilitetskvote. Hvert kvartal kan inntil 10 % av boliglånene de gir bryte ett eller flere av kravene. I Oslo er grensen 8 %. Unntakene brukes ofte for førstegangskjøpere med god økonomi og for folk med høy inntekt som er på vei opp.

Det betyr at du kan få lån selv om du ikke oppfyller alle kravene, men det er banken som avgjør, og du kan ikke regne med det.

Regn på det selv

Kalkulatoren for hvor mye du kan låne bruker reglene over. Den viser hvilken grense som stopper deg først, og hva lånet koster i måneden med dagens rente og med stresstestrenten.

Kilder

• Utlånsforskriften (Lovdata)
• Utlånsforskriften (regjeringen.no)
• Dokumentavgift (Kartverket)